Investir dans le Var en 2026 : opportunités à Draguignan, Fréjus et Saint-Raphaël

Pourquoi le Var attire les investisseurs immobiliers en 2026

Le Var bénéficie d'une position géographique stratégique : entre Marseille et Nice, il profite à la fois du rayonnement des métropoles voisines et d'un cadre naturel exceptionnel (massif de l'Estérel, îles d'Hyères, gorges du Verdon). Ce positionnement, combiné à des prix sensiblement inférieurs aux Alpes-Maritimes, crée un différentiel d'attractivité réel pour les investisseurs patrimoniaux.

• Prix d'entrée compétitifs — Le m² dans les zones urbaines du Var reste de 20 à 35 % moins cher qu'à Nice ou Cannes, offrant un point d'entrée accessible avec un potentiel de valorisation important.
• Demande locative en hausse — La croissance démographique du Var (+1,2 % par an) et l'arrivée de télétravailleurs soutiennent une demande locative durable, notamment dans les villes de taille moyenne comme Draguignan et Fréjus.
• Tourisme et saisonnalité premium — Le littoral varois (Saint-Raphaël, Fréjus, les Issambres) génère une demande locative saisonnière parmi les plus fortes de PACA, portant les rendements bruts à 6 à 9 % en location meublée.
• Infrastructure en développement — L'amélioration des liaisons ferroviaires (TER Marseille–Nice) et les projets de développement économique renforcent l'attractivité des bassins d'emploi varois.

Draguignan : la ville à fort potentiel de valorisation

Préfecture du Var, Draguignan est souvent sous-estimée par les investisseurs. Pourtant, avec ses 40 000 habitants et son rôle de capitale administrative du département, elle présente des fondamentaux solides. La présence de la Grande École d'Artillerie et d'un bassin d'emploi public stable garantit une demande locative régulière de la part des militaires, fonctionnaires et familles.

Stratégie recommandée à Draguignan : LMNP longue durée

Avec des prix d'acquisition parmi les plus bas de PACA et une population jeune en croissance, Draguignan se prête particulièrement bien à une stratégie LMNP en location longue durée. Un T2 en centre-ville peut s'acquérir pour 100 000 à 130 000 € et générer 600 à 700 € de loyer mensuel, soit un rendement brut supérieur à 6 %.

• Cible locative : militaires, étudiants de l'IUT, jeunes actifs — rotation maîtrisée, vacance locative faible
• Secteurs à privilégier : hypercentre, quartier des Arènes, proche gare — forte liquidité à la revente
• Potentiel de valorisation à 10 ans estimé : +25 à +35 % porté par la gentrification en cours du centre historique

Fréjus : le bon équilibre entre tourisme et résidentiel

Fréjus est une ville remarquablement polyvalente pour l'investisseur : elle associe un marché résidentiel actif (environ 55 000 habitants) et une attractivité touristique forte (plages, patrimoine romain, proximité Saint-Raphaël). Ce double profil permet de jouer sur deux régimes locatifs complémentaires selon l'appartement et la localisation.

LMNP saisonnier et longue durée à Fréjus

Dans le secteur Fréjus-Plage et Port-Fréjus, la location meublée de courte durée (Airbnb, Abritel) génère des rendements exceptionnels en été, avec des taux d'occupation de 90 % en juillet-août. La stratégie "bi-saison" — meublé saisonnier l'été, longue durée l'hiver — est particulièrement efficace dans ce secteur.

• Appartement T2 en front de mer : 220 000 à 280 000 €, loyer saisonnier estimé 900 à 1 400 €/semaine en haute saison
• Régime fiscal : micro-BIC meublé classé (abattement de 71 %) ou régime réel avec amortissement selon les recettes
• Dans Fréjus ville, le LMNP longue durée reste plus pertinent, avec des rendements stables de 5 à 6 %

Saint-Raphaël : le marché haut de gamme du Var

Saint-Raphaël est le segment premium du Var. Nichée entre l'Estérel et la Méditerranée, cette ville balnéaire de 35 000 habitants (hors saison) attire une clientèle aisée — retraités, télétravailleurs parisiens, résidents secondaires étrangers. Son marché immobilier se rapproche davantage de celui de Cannes que de Draguignan.

Nue-propriété et investissement patrimonial à Saint-Raphaël

Avec des prix au m² proches de 4 500 à 5 500 €, Saint-Raphaël se positionne comme un marché de qualité avec un potentiel de préservation du capital élevé. Plusieurs stratégies sont pertinentes :

• Nue-propriété — Des programmes de démembrement sont disponibles dans les résidences haut de gamme de Saint-Raphaël. L'investisseur acquiert avec une décote de 30 à 40 %, sans gestion ni fiscalité pendant 15 à 20 ans.
• LMNP premium — Appartement de standing en résidence services (résidences seniors, résidences de tourisme classées) permettant de combiner rendement et fiscalité optimisée via l'amortissement.
• SCI familiale — Pour les familles souhaitant structurer un patrimoine varois transmissible, la SCI à l'IR reste la structure la plus adaptée, notamment pour les biens de villégiature.

Ville	Prix moyen m²	Rendement brut LMNP	Stratégie recommandée
Draguignan	2 200 – 2 600 €	6 % – 8 %	LMNP longue durée
Fréjus	3 500 – 4 200 €	5 % – 7 %	LMNP bi-saison / saisonnier
Saint-Raphaël	4 200 – 5 500 €	4 % – 5,5 %	Nue-propriété / LMNP premium

La fiscalité de l'investissement immobilier dans le Var

Les mêmes dispositifs fiscaux qu'en Alpes-Maritimes s'appliquent dans le Var, avec quelques spécificités locales à connaître :

• Taxe foncière — Certaines communes varoises affichent des taux relativement élevés (notamment Fréjus et Saint-Raphaël). Ce poste de charge doit être intégré dans le calcul de rentabilité nette, où il peut représenter 1 à 2 mois de loyer.
• Zone tendue et encadrement des loyers — Fréjus et Saint-Raphaël sont classées en zone B1 (zone tendue), ce qui conditionne l'éligibilité à certains dispositifs d'aide à l'investissement locatif.
• Plus-values immobilières — Le Var étant un marché en appréciation soutenue, la gestion de la plus-value à la revente est un élément clé de la stratégie patrimoniale globale. L'exonération totale reste atteinte après 30 ans de détention.

Financer son investissement varois : nos recommandations

L'effet de levier du crédit reste incontournable pour maximiser la rentabilité de l'investissement. En 2026, après la détente progressive des taux amorcée fin 2024, les conditions de financement se sont nettement améliorées. Les taux sur 20 ans se situent autour de 3,0 à 3,5 % pour les meilleurs profils.

Nous accompagnons nos clients dans la mise en concurrence des banques et dans la négociation de la délégation d'assurance emprunteur — deux leviers qui peuvent améliorer la rentabilité nette de 0,5 à 1 % par an sur la durée du prêt.